空きスペース活用ビジネスで絶対失敗させないための４つのポイント

空きスペースを活用してビジネスを始めよう！と心に決めたのなら必ず成功させなければなりません。そのためにはビジネスを始める場所はとても重要です。空きスペースを活用した坪ビジネスに適した立地については下記の記事「出店場所の確保の仕方」で書きました。

では、その選んだ場所が自分の考えるビジネスに相応しい場所なのか、開業して儲けることができるのか、成功させられるのか、それらを判断するポイントについて書きたいと思います。

京都嵐山に開業した「Sparkling Arashiyama」の実体験からリアルな情報をお話します。

空きスペースを活用したビジネスを成功させるコツ

ビジネスを成功させる鍵は「事前リサーチがすべて！」

ここでは、開業する立地についての事前リサーチについて書きます。一言で事前リサーチといっても、様々な観点があります。

順番に見ていきましょう。

１．立地

立地に関しては下記２つのポイントを抑えた上でその地域にどれくらいの人が集まるか？です。

当然、たくさん集まる場所であれば、集客への労力を省くことができます。

通行人の数

月、曜日、時間帯で分析すると良いでしょう。また、１年間で浮き沈みなく平均的に人が訪れるのか、それとも特定の季節や曜日、時間帯に偏る傾向があるのか、リサーチしておく必要があります。

観光地の場合、観光シーズン以外の時期は人が少なくなる傾向があります。ですが、増減もその地域によっても違いますし、その地域であっても通りによっても変わります。道が１本違うだけで人通りが極端に違うケースもあります。季節変動がある場合は年間を通して収支のバランスが取れるかなど多角的に検証する必要があります。通行人の数をリサーチすると共に人の導線（流れ・経路）もリサーチすると良いでしょう。

通行人の属性

上記の数と関係しますが、どんな属性の人が集まっているかです。男性・女性、ビジネスマン、カップル、年齢層など。属性によって提供するサービスや商品、営業時期、時間を考えなければなりません。

リサーチ方法

では、それらをリサーチするための方法として大きなものとしては４つ考えられます。

人の数を調べる方法としては、地元の方から情報収集するのが一番良いでしょう。ただ気をつけなければならないのは曖昧なアドバイスです。後述のような感覚的なアドバイスがよくあるので注意が必要です。

「結構人多いです。」
「この月は人少ないなー」
「安定しています」

とかです。これはその人の感覚で相対的に言っている感想なので、あてにはなりません。具体的な人数がわかるような情報を収集するようにしましょう。カウンターで時間あたりの人数を計測するのも大事です。因みに嵐山では、多い時期は数えられません！（笑）が、少ない時期でも昼間なら１時間あたり500人は通ります。その総数から、購入者の割合を想定し計算すれば来客者数予想を立てることができます。

２．売れるものの傾向

どの地域にも売れているお店とそうでないお店があります。どこのお店のどんなものが売れているかを分析することも重要です。その傾向がわかれば、集まってくる人の趣味趣向や何を売れば良いかのヒントを掴めるかも知れません。その状況にあわせてサービスを展開するのも良いでしょう。

３．賃料

路線価とその地域の平均的な賃料を調べましょう。なぜなら、オーナーとの家賃交渉時の予備情報として相場を知っておくことで、自分のペースで交渉に望めるからです。少しの賃料の違いでも年間を通せば大きな金額の差になります。その基準となるのが、路線価やその地域の平均的な賃料です。

ただ、その時に気をつけなければならないのは、地域の平均的な坪単価と同じ金額にはならないことです。殆どの場合割高になるでしょう。「家主、借り主伴にお得になる」と書きましたが、通常のお店（数十坪）を借りるよりかは、かなりお得ということです。仮に１坪１万円だとします。２０坪のテナントであれば20万円です。それが2坪ほどの倉庫を借りたとします。その場合、交渉次第ですが、2万では難しいと思います。貸主にもリスクが出てきますので、３～５万といった所でしょうか。これはほんとにケースバイケースになります。場合によってはただ同然で貸してくれる場合もあるでしょうし、確実に売上が見込める場所であれば坪単価は高くなるケースもあります。

４．営業許可がおりないケース

都市計画法、都市計画制限の関係上、地域によっては営業できない業種がありますので、必ず事前の確認をしてください。深夜におけるお酒の提供や接待行為などは学校や病院の近隣では営業することができません。また、住宅専用地域では営業できる業種に制約がかかります。

計画事項まであと一息！という所で気づいたら、それまでの時間が無駄になります。事前に各都道府県、市町村の関係部署に問い合わせ確認を取ってください。